El artículo 168.1 del Texto Refundido de la Ley Concursal establece que la administración concursal podrá enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración del concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento urbano hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento.
El artículo 168 prevé la enervación de la acción de desahucio ejercitada frente al deudor con anterioridad a la declaración de concurso. El plazo para enervar la acción de desahucio o rehabilitar la vigencia del contrato se extiende hasta el mismo momento de practicarse el lanzamiento.
Del tenor del precepto citado se desprende que la enervación de la acción de desahucio está prevista únicamente en aquellos supuesto en que se ejercita una acción de desahucio de arrendamiento urbano con anterioridad a la declaración del concurso.
Dicho artículo debe interpretarse en sentido de que la declaración de concurso de la arrendataria no impide continuar con el procedimiento de desahucio o ejecutar la sentencia que se dicte, por el mismo Juzgado que la dictó, sin perjuicio de que la administración concursal pueda enervar la acción o rehabilitar el contrato antes de practicarse el lanzamiento, lo que, a sensu contrario, significa que el lanzamiento debe señalarse y practicarse, eso sí, pagando íntegramente las rentas pendientes y las costas.
En definitiva el juicio de desahucio que se promueve con anterioridad al concurso, y del que está conociendo el Juez Civil ordinario, no se ve afectado por la declaración del concurso con la salvedad a la facultad de enervar y rehabilitar el contrato a que alude el precepto analizado por que, por un lado, cabrá la rehabilitación del contrato, que permite evitar el lanzamiento, pagando o consignando en ejecución de sentencia las rentas debidas y las costas devengadas, y por otro lado, la administración concursal puede enervar la acción de desahucio, incluso en los casos en que el deudor hubiere enervado una acción anterior o hubiese sido requerido fehacientemente de pago, con al menos dos meses de antelación.
¿Cuál es el ámbito de aplicación del precepto?
El ámbito objetivo del precepto es la rehabilitación de contratos de arrendamiento urbano.
En cuanto al ámbito de aplicación de dicho precepto (que reconoce la enervación de la acción de desahucio o rehabilitación del contrato en caso de que ya se hubiere dictado sentencia estimatoria del desahucio y no se hubiera producido el lanzamiento) se limita exclusivamente a aquellos procedimientos de desahucios ya promovidos con anterioridad a la declaración del concurso, como consecuencia del incumplimiento de la obligación de pago de la renta por parte del deudor, procedimiento para cuyo conocimiento es competente el Juez de Primera Instancia que corresponda, Juez que ha de continuar su tramitación hasta la sentencia, pues conforme al art. 51 de la ley , los juicios declarativos en los que el deudor sea parte » continuaran hasta la firmeza de la sentencia» , el juicio de desahucio es un procedimiento declarativo, si bien especial y sumario.
Ahora el artículo 137 del TRLC dispone que “Los juicios declarativos que se encuentren en tramitación a la fecha de la declaración de concurso en los que el concursado sea parte, continuarán sustanciándose ante el mismo tribunal que estuviere conociendo de ellos hasta la firmeza de la sentencia, salvo aquellos que, por disposición de esta ley, se acumulen al concurso o aquellos cuya tramitación quede suspendida.”
Pero es que además esos procedimientos de desahucio iniciados antes de la declaración del concurso- y del que está conociendo el Juez civil ordinario-, no pueden acumularse al concurso, por cuanto solo son competencia del Juez del concurso, conforme a lo provenido en el art. 8, las acciones civiles » que se dirijan contra el patrimonio del concursado» y la finca arrendada no forma parte del patrimonio del deudor sino que le es cedido su uso en virtud de un derecho de naturaleza personal.
En definitiva el juicio de desahucio que se promueve con anterioridad al concurso, y del que está conociendo el Juez Civil ordinario, no se ve afectado por la declaración del concurso con la salvedad a la facultad de enervar y rehabilitar el contrato a que alude el precepto analizado por que, por un lado, cabrá la rehabilitación del contrato, que permite evitar el lanzamiento, pagando o consignando en ejecución de sentencia las rentas debidas y las costas devengadas, y por otro lado, la administración concursal puede enervar la acción de desahucio, incluso en los casos en que el deudor hubiere enervado una acción anterior o hubiese sido requerido fehacientemente de pago, con al menos dos meses de antelación.
¿Qué sucede con los procesos de desahucio por impago de rentas posteriores a la declaración de concurso? ¿Es aplicable el artículo 168 del TRLC (anterior artículo 70 de la LC)?
En el caso de desahucio por falta de pago de las rentas posterior a la declaración del concurso, como ocurre en el supuesto de autos, no es de aplicación el artículo 70, sino que en tal caso no encontramos ante una acción resolutoria por incumplimiento de las contempladas en el artículo 62 de la Ley Concursal y de conformidad con el cual;
«1. La declaración de concurso no afectara a la facultad de resolución de los contratos a que se refiere el apartado 2 del artículo precedente por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes. Si se tratara de contratos de tracto sucesivo, la facultad de resolución podrá ejercitarse también cuando el incumplimiento hubiere sido anterior a la declaración de concurso.
2. La acción resolutoria se ejercitara ante el juez del concurso y se sustanciará por los tramites del incidente concursal.
3. Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que debe realizar el concursado”….
De acuerdo con el último párrafo anteriormente trascrito y con carácter general para cualquier modalidad de contrato con obligaciones reciprocas aunque exista propiamente causa de resolución, el Juez puede acordar, atendiendo al interés del concurso, el cumplimiento del contrato. De ello se deduce que en este tipo de procesos se ha de discutir la procedencia o no de resolución, es decir, si ha existido un incumplimiento resolutorio, pero aunque exista un incumplimiento que pudiera dar lugar a la resolución, el anterior artículo 62.3 LC faculta al Juez para que acuerde el cumplimiento, siempre que lo exija el interés del concurso.
Y en concreto, en relación con la modalidad del contrato que nos ocupa, de acuerdo con ese art. 62.3 las acciones resolutorias por falta de pago de contratos de arrendamiento, una vez declarado el concurso y aunque el arrendatario haya incurrido en incumplimiento, el Juez atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato siendo a cargo de la masa el pago de las rentas debidas.
El actual artículo 161 del TRLC establece que Declarado el concurso, la facultad de resolución del contrato con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento podrá ejercitarse por incumplimiento posterior de cualquiera de las partes.
El artículo 162 del TRLC dispone que “La acción de resolución del contrato por incumplimiento se ejercitará ante el juez del concurso y se sustanciará por los trámites del incidente concursal.”
El artículo 164 del TRLC establece que “Aunque exista causa de resolución, el juez, atendiendo al interés del concurso, podrá acordar el cumplimiento del contrato, siendo a cargo de la masa las prestaciones debidas o que deba realizar el concursado.”
¿Cuáles son las condiciones para enervar el desahucio?
El artículo 168 del TRLC dispone que :
“1. La administración concursal podrá enervar la acción de desahucio ejercitada contra el deudor con anterioridad a la declaración del concurso, así como rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento urbano hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento.
2. La notificación a la otra parte del ejercicio de la facultad de rehabilitación del contrato o de enervación de la acción de desahucio del contrato deberá realizarse por la administración concursal con previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y conceptos pendientes, así como con el compromiso de satisfacer las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.
3. El ejercicio de los derechos a que se refiere este artículo podrá realizarse aunque el arrendatario ya hubiera enervado el desahucio en ocasión anterior.”
Las condiciones para enervar el desahucio y rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamientos son las siguientes :
_ Podrá realizarse hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento.
_ La facultad de enervación y rehabilitar el contrato le corresponde a la administración concursal.
_ Debe notificarse a la otra parte el ejercicio de la facultad de rehabilitación o de enervación del desahucio.
_ Previa o simultáneamente deben pagarse con cargo a la masa, todas las rentas y conceptos pendientes.
_ Debe establecerse el compromiso de satisfacer las posibles costas procesales causadas hasta ese momento.
_ El ejercicio de la facultad de enervar desahucio puede realizarse aun cuando el arrendatario ya hubiese enervado el desahucio en una ocasión anterior.
¿Qué rentas deben pagarse para enervar el desahucio?
Debe dejarse constancia de que esa enervación del desahucio que se autoriza queda condicionada al pago de la totalidad de las rentas pendientes. Especificando que no se trata tan sólo de las devengadas con posterioridad a la declaración de concurso, sino de todas las que se encuentren pendientes de pago tal como se señala en el artículo 168 del Texto Refundido de la Ley Concursal, pago que deberá llevarse a cabo en la condición de créditos contra la masa. De tal modo que de no procederse por la Administración Concursal a abonar la totalidad de rentas pendientes y a continuar abonando las que en el futuro se devenguen, la arrendadora podrá instar de nuevo la resolución del contrato, a pesar de tratarse de un bien necesario para la continuidad de la actividad, toda vez que la Ley Concursal permite el mantenimiento del contrato, pero siempre que se dé cumplimiento a las obligaciones que de él dimanan.
Debemos tener en cuenta también que durante la pandemia, se han promulgado diversas normas relativas a los contratos de alquiler de viviendas recogidas en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 ; el Real Decreto Ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo , o el Real Decreto Ley 2/2021 de 26 de enero, de refuerzo y consolidación de medidas sociales en defensa del empleo.
Ante esta convivencia de normas cabe plantearse si ¿prima el derecho de alarma o el concursal
Autores como Mar Hernández (Reflexiones e hipótesis: problemas derivados de la COVID-19 en las materias competencia de las secciones especializadas en mercantil de las audiencias provinciales) consideran que será este derecho especial publicado ante la situación de crisis sanitaria y económica el que primará por encima de las normas específicas concursales, aunque la cuestión puede ser ciertamente discutible por concurrir especiales intereses en el seno del concurso de acreedores que justifican un tratamiento específico de los contratos.
